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國傢住房銀行模式待研究 不宜移植公積金體系
??住建部公積金監管司司長張其光等住建部官員撰文稱，中國設立國傢住房銀行的條件已經基本成熟。這一消息近日迅速發酵，令沉寂已久的住房信貸資產證券化議題重回輿論中心。
??該文分別從十八屆三中全會《決定》的政策依據、公積金資金規模龐大和公積金管理中心人員機構齊備，以及住房公積金貸款風險準備金充足，四個方面來論證國傢住房銀行的可行性。其思路基本為在整合眼下公積金資源的基礎上，整體移植公積金體系，建立一個國傢住房政策性銀行。
??公積金制度積弊難除，資源碎片化正是痼疾之一，統合公積金資源是一直以來的呼籲，也符合住建部自身的利益。由於撰文的筆者以住建部公積金監管司司長為首，固然有擴權驅動之嫌，但不可否認，在當前房地產市場持續低迷、中低收入階層住房需求難以滿足、公積金區域性“沉睡”與入不敷出並存的情況下，是否需要建立國傢住房銀行，的確有其討論的價值。
??不過，如果依照文中整合並移植公積金體系的方法，在現實中首先需要解決的就是公積金屬地管理的問題。公積金的屬地管理，令其利益被地方瓜分，這也是區域性不平衡和低效的主要原因所在。隻是，正是由於屬地管理所形成的固有利益，導致公積金資源多年來難以整合，住建部或許想借助國傢政策的力量以國傢住房銀行的名義趁勢將其整合，但地方自然不樂意吐出口中的“肥肉”而被收編，遭遇阻礙幾乎是必然的。
??而相對於通過移植公積金體系建成國傢住房銀行的可行性，其有效性更值得探討。
??國傢住房銀行作為解決公眾住房問題的政府公共政策被提出與建融桃園龍潭建融討論，無法避免地會被冠以“中國版‘兩房’”的稱呼。“兩房”指的是美國著名的住房抵押貸款機構房利美(FannieMae)與房地美(FreddieMac)。國傢住房銀行與“兩房”的思路均為“以市場化手段融資，國傢財政兜底”的政府幹預與市場化運作結合的模式，提供住房資金保障。不同的是，“兩房”是通過購買各種直接為購房者提供貸款的貸款機構的房屋抵押貸款，來確保住房抵押貸款金融機構有充足的資金以低利率貸款給購房者，也就是說，“兩房”是不直接向購房者提供貸款的。而國傢住房銀行目前的設想，顯然是直接向購房者提供低息銀行土地二胎借款年息貸款全省皆可處理按揭貸款，再輔以按揭貸款證券化，也就是當前正在運行的公積金統籌升級版加上MBS(住房抵押貸款證券)。
??當年，“兩房”作為次貸危機的源頭而臭名昭著，原理是，在超低利率的貨幣政策與積極的財政政策下，住房抵押貸款的標準被不斷降低，金融機構大量發放次級抵押貸款，房地產泡沫破裂後大量投機者及低收入者斷供而直接引發瞭次貸危機，其中風險管理失控是被詬病最多的原因。中國此次提出的國傢住房銀行模式，如果采取的是整合並移植公積金體系的模式，一方面是利率水平很高，另一方面是由於行政審批的繼續存在，似乎可一定程度上避免風險管理失控的問題。然而，移植公積金體系將會引發一個根本性的問題，國傢住房銀行的核心價值在於市場化運作與政府幹預結合，而如果隻是將公積金統合起來，包括現有的龐大公積金機構、冗雜的人員和整個體系繼續運作，等於將導致低效的運作模式延續瞭，不存在市場化運作，自然也就違背瞭市場化運作與政府幹預結合的初衷。
??住房貸款資產證券化是未來趨勢，國傢住房銀行本身確有其價值。無論是ABS(資產支持證券)模式，或是低息貸款與MBS相結合的模式，其運作模式均需細致的研究與設計，但絕不宜簡單整合並移植積弊已深的公積金系統。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/08155994623941568938902.shtml
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