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大城市高房價倒逼回傢置業 返鄉人買走4成傢鄉房
一線城市房價高企逼退外來人群賺在北京置業在傢使房價收入比迅速合理
亞運村某物業管理公司保潔員小孫過完年從湖北老傢回京，她告訴北京青年報記者，她與同在一公司的愛人、電工小李過節期間在老傢買房瞭。3700元/平方米還附帶精裝修，100多平方米足夠三代人居住，村裡的父母將帶著小兩口的一兒一女搬進去。"房子買得挺合適，不到40萬，首付30%，而且開發商還做到瞭首付分期，一年內把首付付清就可以瞭，我們交瞭5萬第一期首付就辦理入住瞭。"小孫說。30多歲的宋女士，北京外企高級白領，過年前休年假再加上過年，足足在桂林老傢待瞭一個多月，物質生活已然不成問題的她突然決定離職。"北京的氣候惡化以及工作生活的壓力真的讓我打瞭退堂鼓，這些年買瞭幾套房，吃租金也夠花瞭，索性提前退休，在依山傍水的桂林老傢買房置業享受生活。"
據新浪樂居春節期間推出的"回傢置業"問卷調查顯示，在被訪的在京外地人士中，2014年沒有在京購房意向的占瞭66.8%，而有意向在傢鄉置業的卻占瞭45.5%。據新浪樂居調查人員表示，尚在2013年或更早的幾年，這樣的調查幾乎很難推出，因為認為"回傢買房"是在首都"混"不下去不得已而為之的事情，而由於近幾年北上廣深等大城市房價高企、行業競爭激烈、氣候越來越差等因素使然，"回傢買房"不僅成為一種思潮，更多的人都付諸瞭實際行動。
一些中小城市甚至縣級城市的樓盤春節熱銷，顯然與諸如《二三線城市房價整體下跌居民買房需求降至冰點》等媒體報道存在較大出入。那麼，回傢置業的真實情況如何？回傢投資置業又該註意哪些問題呢？春節期間，北青報記者對多地樓市情況以及返鄉置業人群進行瞭跟蹤瞭解。
看爹看娘回傢買房
與北上廣深等一線城市房地產市場一到春節就進入淡季不同，很多中小城市，尤其是勞務輸出、人才外流的一些城市，樓盤越到年根越是忙活。"為你春節不打烊"、"看爹看娘、回傢買房"、"暖冬買房盡孝心"......層出不窮的促銷廣告，讓回傢省親、腰裡揣著錢的"遊子們"糾結不已。
"每年春節前後一個月時間，全年銷售額的40%要靠過年返鄉的客戶"，松滋玫瑰灣銷售負責人陳龍鳳告訴記者。湖北荊州地區松滋市，是個很小的縣級市，人口不到80萬，該市房地產起步於2007年，在2010和2011年得到迅猛增長，年漲幅都在40%左右。2012年受大環境影響，增長緩慢，但仍有8%的上漲。2012年城區住宅供應出現井噴現象，商品房批準預售面積達到15萬平方米左右，較2011年增長達64%。主要是由於嘉禾禦景、陽光首府、鑫泰·中央天城等大型樓盤入市銷售。2012年松滋城區住宅成交單價保持瞭平穩增長，且價格基數較高。普通多層住宅3500元/平方米，高層住宅3900元/平方米。
陳龍鳳告訴記者，一般從松滋出去的工作人群，大多集中在廣州、深圳、武漢等大中城市，春節期間是項目銷售的高峰期，鄉鎮返鄉客戶是購房的絕對主力，大部分返鄉客戶"不差錢"。
而在離北京較近的河北秦桃園機車借款免留車皇島、承德、邯鄲等地，不少鄰近城區、價格適中的樓盤受到返鄉置業者的青睞。記者春節期間，走訪瞭河北隆基泰和位於秦皇島的香邑溪谷項目，銷售負責人告訴記者，雖然冬季是秦皇島傳統的銷售淡季，但在春節期間，會有一個小小的銷售高峰，主要就是從外地返鄉過年的客戶，有相當大的比例是從北京回來的秦皇島人。
一位現場看房的女士對記者說，秦皇島樓盤在夏季的價格與春節期間的價格有不小的落差，春節期間很多樓盤都進行促銷，因此，趁著過年索性把錢"留在傢裡"，在北京工作的她心裡還有一個小算盤："我在北京租房住，房租壓力也挺大的，我想每年秦皇島旅遊旺季時就把秦皇島的房子租出去，貼補北京的房租。"
各地開發商紛紛看到瞭返鄉置業的商機，適時地推出各種各樣的促銷手段。比如武漢碧桂園打出"為答謝廣大客戶，碧桂園生態城推出置業六重大禮！認購即獲開門紅包1萬抵3萬、置業即發5萬年終獎、老帶新新老業主各送3年物管費、返鄉置業巨惠8.5折、按時簽約9.8折，更送馬年年貨一份"等等，可謂用心良苦。
大城市高房價倒逼回傢置業
"趁著老傢的房價現在還不貴，趕緊買一套，一來使手裡的這點兒錢保值，二來等老瞭在大城市待不下去瞭，還可以回傢養老。"文章開頭提到的保潔員小孫說。她每個月包吃包住後的收入大概在3000多元，而屬於技術工種的愛人則能拿到8000多元，兩人一年的收入在10萬元以上。
記者粗略算瞭一筆賬，小孫老傢的房價平均不到4000元／平方米，而兩口子在北京的收入用於返鄉買房，幾年時間就可以全款付清，如果啟用貸款，月供更是不成問題，一直困擾許多大城市中失衡的房價收入比，經過如此的跨地域比對顯然變得合理多瞭。
這樣的例子也發生在北京某廣告公司總監張先生身上。他在京置業的夢想一步步瀕臨破滅："我就是大傢常說的'排隊族'。大興的熱銷盤我幾乎每個都排瞭，但從每平方米13000一直等到25000，還沒排上，而且最近又看到北京新盤放量價格又比去年貴，這麼下去我實在是難以負擔瞭，倒不如先回傢鄉買套房子，隻怕是現在不出手，以後在傢鄉也買不起房瞭。"
與張先生類似，在北京工作多年的王女士最近也正在考慮回傢置業的事情。據王女士介紹，雖然自己有一些積蓄，但是這些錢在北京根本就不夠買房，但是如果把這些錢放回傢鄉，就可以買一套不錯的住宅。雖然，作為沈陽人，王女士在沈陽老城區本來已有一套住宅，但是，未來沈陽即將在沈北新區再造一座"生態沈陽城"，沈北新區未來的發展前景非常好。因此，王女士想在沈北新區再購買一套新的住房。
據瞭解，目前像小孫、張先生、王女士這樣的人並不少見，在北京市房價居高不下的情況下，越來越多的北漂正在考慮回傢投資置業。據鏈傢地產市場研究部分析師常青介紹，"在鏈傢地產的門店裡，經常會有一些客戶在詢問瞭房價之後就望"房"興嘆，覺得北京市的房價太高，自己無力承擔，或許回傢置業是一個不錯的出路。其實，這是一種比較明智的想法，在無力承擔北京高昂的房價的情況下，回傢置業至少可以幫助部分北漂減少由於房價上漲和貨幣貶值所帶來的損失。"
氣候原因亦是決定因素
傢在北京城南嘉園小區的莊女士今年9月從北京舉傢搬遷到福建廈門定居。據記者瞭解，現年31歲的莊女士老傢在福建，10年前大學畢業就留在北京闖蕩，未畢業就簽瞭工作成為都市白領，26歲嫁給瞭有北京戶口的先生，28歲有瞭孩子，有一套小戶型居室和一輛車。但留在北京近十年的莊女士卻在一切安穩下來的時候選擇和丈夫一起回到福建廈門生活工作，其中除瞭優厚的工作待遇是否還有更深層的原因呢？
莊女士說，"選擇離開北京肯定是綜合因素決定的，霧霾天氣是我們搬到廈門的綜合因素中的一個，畢竟那是最基礎的生存需求。"霧霾使北京競爭力下降已是不爭的事實。2013年11月4日，中國社會科學院、中國氣象局聯合發佈的《氣候變化綠皮書：應對氣候變化報告(2013)》指出：霧霾天氣現象會給人體健康造成的危害包括：提高死亡率、使慢性病加劇、使呼吸系統及心臟系統疾病惡化，改變肺功能及結構、影響生殖能力、改變人體的免疫結構等。而政府也表示，即便是重拳治霾，最快也得3年至5年才能見到顯著效果。
前不久，福佈斯中文網稱"無論中國的房地產存不存在泡沫，如果污染繼續惡化，如果年輕人選擇出國，而不是居住在污染的城市，它都有可能會變得一文不值。"而很多在大城市工作的外地人群，自己的傢鄉往往空氣清新、非常適宜居住，而隨著市場化的不斷深入，眾多知名房企進軍這些依山傍水的二三線城市，也使得越來越多的"遊子"回鄉置業。如江西姑娘小付，就看中瞭江西老傢的中信廬山西海項目，項目位於江西九江的廬山西海國傢風景名勝區，雖然她覺得價格每平方米一萬多元有些貴，但風景如畫的景區以及可以滋養著大量百歲老人的空氣，是哪個大城市都比不瞭的。
返鄉潮難救二三線城市地產困局 回傢投資置業分清投資和自住很關鍵
顯而易見，北漂回傢置業是一個不錯的選擇，但是業內人士同時提醒，北漂回傢投資置業並非那麼簡單，除應具備一定的經濟實力外，還應分清自身是自住型需求還是投資型需求，因為這直接關系到回傢置業者應該註意的事項。
"對於自住型需求而言，由於這部分人在回傢置業時，主要是為瞭以後的長遠發展或者改善在傢父母的居住環境而購買的，考慮的是房屋用於居住的屬性，並不具有很強的投資的目的性，因而這部分人在回傢置業時越早下手越好。因為，從總體上而言，目前，我國的房價依然處於上升階段，即便是三四線城市的房價也在上升，因此，越早購買所付出的成本越低。"常青表示。
但是，對於那些投資型需求而言，他們在回傢置業時，應該持一種怎樣的態度呢？
常青認為，投資型需求的人群在回傢置業時，主要考慮的是房子作為一種理財產品的保值增值的屬性，雖然目前房子在我國仍然是一種不錯的理財產品，但是與2009年樓市火熱時的情況相比，仍有不小的差距。目前，樓市的走向依然具有一些不確定性。在此種情況下，投資型需求的人群在回傢置業時，應該盡量選擇那些二線城市或者重點的三線城市進行投資，例如，省會城市。因為，比起三四線城市而言，這部分城市的人口的吸納能力更強，可以保證長時間的人口穩定，這對於房價的穩定來說至關重要。另外，選擇這些城市的新城區、核心商務區等發展潛力較大的區域進行投資，也是實現資產保值增值的重要手段。
另外，除瞭應考慮不同的因素之外，業內人士認為，在回傢置業時，自住型需求和投資型需求所應該持的態度也不一樣，自住型需求應盡早下手購房，投資型需求在回傢投資置業時，應謹慎選擇投資置業的城市和區域。
鏈傢地產高級置業顧問李明玉介紹，在回傢投資置業的人群中，相當一部分都是自住型需求，這些人雖然目前並不用於自住，但大多是為瞭以後回傢鄉發展做準備。例如，鏈傢地產的一名總監級別的員工，目前的年薪已經達到40萬左右，但是他依然準備在自己的老傢石傢莊買一套房子，就是為瞭以後自己回石傢莊發展做準備。針對這部分群體，在回傢置業時首先應考慮的是居住的舒適性和便捷性，例如，交通、醫療、教育等配套設施是否齊全。
李明玉表示，這部分人在回傢置業時，首先應該考慮的是升值潛力，最好去一些城市的新城區等發展潛力比較大的地方買房，雖然這些地方的配套尚不完善，但升值潛力較大。
河北隆基泰和集團銷售負責人梁強告訴記者，產業新區、高新區這些配套不全、交通不便的區域最好新竹寶山建地貸款不要涉及。選老城區或主城區的房子，生活便利性有保證，這是居住真正的功能性問題，靠開發商鼓吹的長期的願景往往會給置業者造成夢魘。
據中原地產對2014年1月54個重點城市新房的監測，上述城市總成交22萬套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6%；其中二線城市跌幅最為明顯，從去年年初的近10萬套，下跌到6萬套。
業內人士指出，很多二三線城市以及更小型城市前幾年賣地過快，受宏觀調控影響，投資需求萎縮，剛需又不足，造成供遠大於求的局面，有的地方甚至出現現有庫存量足夠十幾年消化的局面。因此，所謂的返鄉潮隻能使一些價格"親民"、配套齊全、位置優越的樓盤解決燃眉之急，而真正深陷"地產泥潭"的大部分城市如何走出困境，還需要一個長期的過程。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/08523920578.shtml
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