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房企瞄向細分市場產業地產暴利最高達800%
隨著住宅房地產市場暴利時代結束，一眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產細分市場。
昨日，在深圳舉行的第十五屆中國住交會上，與以往住宅唱主角的場面不同的是，包括實體經濟密切相關的產業地產、具有極大社會屬性的養老地產以及文化地產在內的房地產細分領域已經站上瞭舞臺中央。證券時報記者采訪多位房企高層人士預計，未來會有更多房企佈局一些新的業務領域。
坤鼎投資總裁邱明認為，房地產未來將朝著產品多元化、行業多元化方向發展。"這個行業已經慢慢擺脫對最早高暴利住宅的依賴，未來這個行業專業化會更加明顯，每一個細分領域的附加值會提高，以後各個專業地產會出現更多機會。"
產業地產暴利來臨
"坦白地說，產業地產目前近三年發展得非常快，而且非常暴利。"邱明坦言。在他眼中，住宅地產的暴利已經過去瞭，而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。他認為，產業地產這一細分領域，目前是中國房地產行業裡唯一由企業掌控主動權的領域，是唯一不求政府的行業。
他認為，一方面，地方政府對於政績的渴求，成就瞭產業地產近兩年高速發展。另一方面，在客戶方面，大型企業產業升級的需求也使得產業地產供不應求。"產業地產本身不在於房子蓋成什麼樣，是在於把誰招進那個房子裡來，這個企業能給地區帶來什麼樣的產值，經濟效益、稅收、就業和區域產業的拉動，這是產業地產的核心。" 邱明稱。
不過邱明坦言，產業地產跟養老地產一樣，在過去幾年中經過瞭很漫長的痛苦艱辛。"這幾年產業地產爆發瞭，近三四年自2胎增貸有資金投入的年平均回報率達到700%到800%，這是暴利。"他直言。
事實上，記者采訪不少參展房企發現，業內認為中國房地產發展路徑正發生深刻變化。不少房企人士表示，將加強對接城市價值地塊，以及聯絡海內外的資本，尋找優質不動產投資項目，重點關註代表產業方向的技術、產品。
在上述人士看來，在相比過去，現在各地政府更註重產業與城市共榮，希望用地產作為產業的載體，帶來源源不斷的財政收入，而且國傢層面也在產業結構調整和升級方面強調得更多。
養老地產需合理模式
除瞭產業地產外，養老地產領域也受到各路資本的青睞。包括遠洋、綠城、保利、首創置業、復興等大牌房企早已亮出各自的"養老計劃牌"，爭相進入這一領域。據統計，目前全國已經有超過80傢房地產商進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。
國泰君安一份研報曾計算，如果2035年到達養老地產均衡水平，如果選擇養老地產的長者占比達到15%，也就意味著2014年至2035年間，養老地產需新增總建築面積高達21.72億平方米。
值得註意的是，除瞭各類型房企紛紛介入外，險資正加緊步伐在養老地產市場跑馬圈地。資料顯示，泰康人壽、新華保險(23.49, -0.16, -0.68%)、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽(15.40, -0.26, -1.66%)等多傢壽險公司紛紛佈局養老地產市場，全面展開養老地產的投資和運營。
太陽城集團董事局主席朱鳳泊對此略有擔憂。在他看來，各路資本介入養老地產市場，已經彰顯這一細分領域的未來價值，不過，這也會為這個朝陽行業帶來新的問題。"最大的問題就是不管有沒有商業模式、不管這個地方有沒有需求，以後會不會有老人來，如何來把老人的需求服務做起來，這些都不去考慮，就像前十幾年開始拿地做普通房地產似的迅速拿地做養老地產。"他坦言。
"在某些三四線城市，某些區域總共才有幾萬人口，也要做一個幾百畝地的養老綜合體。"朱鳳泊坦言，養老地產核心價值在於項目的價格定位以及所對應的服務需求，"如果最終還原成為整塊賣房子、賣保險產品回籠資金，就偏離瞭養老地產本身商業模式"。
文化地產機遇初現
值得一提的是，今年以來龍頭房企紛紛回歸一二線城市，這是否意味著三四線城市房地產陷入投資價值匱乏的境地？
歌華中奧總裁吳振錦認為，在三四線城市住宅市場和商業市場接近飽和的背景下，文化地產反而出現一定機遇。"三四線城市住宅修建完成後，緊接著便會有相應設施跟進，而這個過程中，文體設施必不可少。"
此外，不少一線城市舊改項目，完成後政府需要配建文化體育場館，文體地產同樣出現投資機會。吳振錦舉例稱，上海方面規定10萬人以上的社區要重新建造1萬平方米以上的文化設施、6000平方米以上的體育設施。"上海並非個案，目前國內文化產業與其他產業相比，相當滯後，而滯後就意味著這個行業存在投資價值。"
事實上，近年來不少房企已經介入文化地產。鳳凰股份盈利模式便是以文化經營與文化消費為中心，同時推進周邊商、住項目開發。該公司主要方向為通過文化地產開發經營業務，為國有大型書城及多元文化的窗口陣地建設提供支持，為"文化大發展大繁榮"提供急需的硬件支撐。
不過，文化地產雖然載體是地產，但文化才是價值核心。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，文化地產不需要僅把文化當做"脂粉"的房企，如果房企僥幸進入這個領域，即使能夠開發出文化地產的殼子，最終也不過成為爛尾樓，無法實現資二胎房貸銀行源整合、價值最大化的作用。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/08142536124.shtml
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