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內容來自sina新聞
鄭州房價零上漲目標 河南建業恐遭遇盈利難題
9月起，鄭州收緊限新屋房屋二胎購政策，此前，年滿18周歲的單身人士可以買房，如今，這一年齡限制變更為年滿20周歲，且限購1套。在接受《人民日報》記者采訪時，鄭州市房管局市場監管處處長江文靜提到，鄭州的目標是房價零增長。這一突如其來的政策，讓本就因建安成本高企而倍感壓力的河南建業地產控股有限公司(以下簡稱建業地產)雪上加霜。
建安高成本VS。房價"零增長"
為保證價格"零增長"，鄭州要求商品房項目必須一次性在預售方案中申報所有住房銷售價格；新批預售項目價格高於該項目上一期實際成交價格或該區域內同商品住房價格的，暫不核發預售許可證；已取得預售證的項目，按照環比"零增長"要求，重新申報價格；對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環比上漲的，暫停網簽。
對此，房地產業內人士嚴躍進認為，這些措施直接卡住瞭開發商的漲價空間。
對剛剛將業務重心轉向鄭州市場的建業地產，其經營業績和利潤無疑將受到影響。
數據顯示，截至7月末，建業已購得鄭州4個項目，共投入地價款12.24億元，占全省購地投入的57.6%，花費已超出去年全年的一倍有餘。但限價令的下達，無疑將大幅壓縮這些地塊未來的盈利空間。
8月26日，建業地產首席執行官陳建業在中期業績會上透露，公司的建安成本所占比重達到房價的近50%，而土地成本占總體售價的15%。數據顯示，建業地產今年前7月的平均售價為6622元/平方米，較2012年財政年度的平均銷售價格每平方米6550元上升1.1%，較去年同期的每平方米6590元上升瞭0.5%。
按照建業地產原來的預測，下半年的房價將會穩定上漲。然而，鄭州房價零增長的目標，打亂瞭建業地產提升平均銷售價格的計劃。
建業地產內部人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鄭州市價格目標零增長的政策，會對建業未來的盈利造成一定的影響，但鄭州的銷售收入占比不大，所以影響也不會很大。
記者翻閱建業地產2013年半年財報發現，建業在鄭州地區的銷售額為16.49億元，而在河南省其他城市的銷售額為45.22億元。據此估算，鄭州的銷售額為建業地產總銷售額的26.72%。
內地樓市現"冰火兩重天"
在國傢統計局公佈的2013年7月房價指數中，南京同比漲幅為12.8%，鄭州同比上漲12%，在70個城市中排名第6、第7，僅次於一線城市。
在年初制定房價調控目標時，全國幾乎所有重點城市都計劃確保今年房價漲幅不超過人均可支配收入的漲幅，其中也包括鄭州。根據鄭州市2013年政府工作報告，今年城鎮居民人均可支配收入增長12%左右，這也意味著，房價上漲"額度"前7個月已經用完。在此背景下，目標房價零增長的相應政策應運而生。
鄭州是第一個提出房價零上漲目標的城市，但它也許不會是唯一一個。
克而瑞研究中心監測的15個重點城市數據顯示，有8個城市的房價漲幅已經超過瞭年度限額，分別是京滬深穗、廈門、南京、鄭州和沈陽。有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現。
另一方面，今年7月，蕪湖商品住房共成交1321套，同比下降59.29%，環比下降25.79%，成交面積139508平方米，同比下降57.96%，環比下降23.44%。無論是成交套數還是成交面積，都達到年內最低值。
中國樓市已經出現瞭冰火兩重天：一二線城市量價爆發式上漲，而三四線城市則出現瞭庫存積壓，賣地難。
在市場和政策的雙重壓力下，各地方政府開始尋求控制當地房價漲幅的辦法。北京中原地產市場總監張大偉認為，在高層未有統一的長效調控機制出臺的情況下，各地樓市調控出現分化在所難免，一二線將從嚴，三四線則可能放松。
房地產業內人士嚴躍進表示，在政府控房價的焦灼心態下，房價環比零增長的控制手段落地的可能性正不斷加大。盡管各大城市房價漲勢不可遏制，但基於穩定樓市，實現政府控房價目標等考慮，行政性打壓房價的力度顯然會增強。
業內人士支招"利潤天花板"破除之道
一方面是房價增長被嚴格限制，另一方面，土地和建安成本的高企，必然會吞噬房企的利潤。在這一背景下，房地產企業的成本壓力必將越來越大。
如何破解類似於建業這種根植二、三、四線城市的房企利潤天花板？
偉業我愛我傢集團市場研究院經理程浩業向《每日經濟新聞》記者表示，三四線城市建安成本增高，開發企業應該盡量壓縮項目管理成本，進而提高自身利潤率。建業地產省域化的戰略，憑借其區域品牌效應及政府資源，在城鎮化的大趨勢下，多建與之匹配的普通住房項目，盡量解決民生問題，是提高市場占有率的保障。"隨著建業自身企業管理能力的加強，以及項目運營效率的提高，即便實現河南的市場占有率為10%，也可保證或提升當前的利潤率。"
房地產專傢陳寶存指出，(這類房企)應成為實現工業化生產的住宅開發商。通過業務鏈整合，牢牢掌握設計、施工、綠化、裝修、物業服務等每個環節，減少外包，在保證規模擴張的同時，使成本得到有效控制。其次，建立強勢的集中式采購體系，並逐漸削減向單一供應商采購總額的比例。通過做一個全價值鏈利潤的吞噬者，實現反"外包"趨勢利潤最大化。
嚴躍進則表示，佈局三四線城市的房企，應走精細化發展模式，過去"低價拿地、長周期開發、高價銷售"的模式，在各個環2胎房貸年息貸款全省皆可處理節受到瞭政策的打擊。必須走"量力而行拿地、高周轉的開發、高附加值的銷售"之路，這才是房企精細化的制勝策略。同時，註重財務管理與控制。在一定的條件下，註重財務結構優化，註重項目開發與推盤的節奏把控，占據盈利的最好時機。在一定的營銷成本下，註重營銷效果，加大廣告的受眾面，在提升客戶容量的基礎上，以規模效應來降低部分成本，從而擴大盈利空間。
(每日經濟新聞)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08092405504.shtml
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