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MBS釋放流動性有限 樓市明年又面臨資金短缺
縱觀2014年的房地產市場，前三季度成交持續低迷，房企打折、降價不斷，亦有不少企業的破產傳聞和資金危機閃現。
四季度始，央行出臺"9·30房貸新政"，大規模放松房貸，且首次提出動用MBS等金融衍生工具為商業銀行提供貸款額度。市場一片歡欣鼓舞，認為房價又將迎來一輪上漲。
然而狂歡過後，對於新政效應的冷思考提醒市場：央行重新定義首套房，寄望給居民傢庭加杠桿，意圖刺激經濟，這中間隔著個商業銀行；而MBS這一住房金融衍生品的規模化將會曠日持久，短期難以提供更多的流動性，長期卻是轉移樓市泡沫風險的工具。
易居中國聯席總裁丁祖昱認為，2014年四季度末或2015年春節前後，商業銀行房貸額度或將再次面臨資金枯竭；萬科有關人士則判斷，大多數房企會利用銷售窗口期以價換量，四季度將會看到更多樓盤降價。
傢庭部門的加杠桿
包括萬科總裁鬱亮、碧桂園聯席總裁朱榮斌在內的多位房地產業內人士均認同，今年以來的樓市調整是市場自發性的調整，是在房地產庫存高企，流動性緊縮的背景下發生的。而商業銀行收緊房貸，是關鍵性因素。
今年上半年，商業銀行普遍提高瞭房貸利率，首套房貸款不僅沒有優惠，還有不同程度的上浮，貸款發放速度也無限延長。
與此同時，2014年，就業依然維持良好態勢，且當前傢庭資產負債表依然健康，居民購買力並沒有下降，加杠桿的空間比較大。
數據顯示，截至2013年末個人購房貸款餘額為9萬億，占GDP的15.8%；而傢庭各類貸款餘額12萬億，占GDP比值約21%，與國外傢庭部門的杠桿率相比，中國處於一個較低的水平。
在該人士看來，商業銀行房貸意願不足，而刺激經濟增長唯傢庭部門加杠桿仍有空間，這是一個矛盾。
對於此次央行新政的"突襲"，世聯行指出，限貸政策的調整有利於居民加杠桿，而按揭貸的發放除瞭受制於銀行的發放意願外，還受制於信貸額度，MBS提供瞭從制度層面上解決按揭額度不足的問題。基隆暖暖土地貸款
在新政刺激下，改善型需求市場在9月出現好轉。萬科9月銷售中144平方米以下占比88-89%左右。這意味著144平方米以上的房子更加好賣瞭。央行新政對於換房的人是一個明顯利好，對改善型需求有支持作用。
世聯行報告預計，傢庭部門加杠桿的沖動，會刺激房地產市場在2014年4季度或者2015年1季度成交放量見底。
MBS遠水不解近渴
從央行新政目前的意圖來看，通過MBS或住房貸款專項金融債，可以提高金融機構個人住房貸款投放能力，並且指出其要專門用於增加首套和改善型普通自住房貸款投放。
截至今年上半年，我國個人購房貸款餘額達到10.74萬億元，如果按照一半額度發行MBS，相當於市場重新獲得超過5萬億元的流動性，如果考慮之後的再次證券化，貌似解決瞭流動性問題。
但丁祖昱指出，這完全是一廂情願。事實上，目前中國住房抵押貸款二級市場還沒有形成，MBS還隻是停留在紙面上。
從發行渠道來看，一傢大型券商內部人士介紹，目前MBS主要在銀行間市場發行，其購買主體是各傢銀行、公募基金、大型非銀金融機構等，互相持有。而交易所的資產證券化嘗試目前並不順利，銀行間市場和交易所的互通更需時日。
此外，在當下無風險利率較高的特殊環境下，MBS由於久期較長、收益偏低，亦是掣肘其規模化發展的原因。
"一年期理財收益率達到5.27%、信托收益率9%，MBS資產可能缺乏吸引力；以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%，扣除管理費用，提供給投資者的收益可能更低。"浦發銀行報告表示。
更重要的是，要實施MBS，需要一個受政府支持的金融機構作為"樞紐"平臺。在美國，這樣的平臺功能是由"兩房"來實現的，但中國版"兩房"還隻停留在專傢的建議報告中。招商證券固收研究團隊認為，MBS和住宅專項金融債短期很難體現效果，也很難降低銀行資金來源成本高的問題，就四季度來看，無法有效為增加住房信用投放提供幫助。
丁祖昱認為，美國MBS從上個世紀70年代發展至今經歷瞭40餘年。按照一般規律，中國的MBS從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業主體及平臺，"沒有個10年、8年很難走上正軌"。
世聯行稱，未來有兩種情形可能有利於MBS發展：其一，社會無風險利率下行，剛性兌付有序打破；其二，通過金融創新對相關產品進行分級，並出現專門機構支持MBS發行。
明年初房貸枯竭？
根據9·30房貸新政，央行重申首套房按揭貸款優惠利率下限為基準7折，雖然在利率市場化下，銀行受制於攬儲成本，7折優惠利率幾不可能，但業內普遍認為，9-9.5折會是主流，此外政策的出臺會促使商業銀行加快放款速度。
21世紀經濟報道-飛笛資訊研究員調研顯示，目前一線城市已經出現瞭多個銀行下調房貸利率的案例。在北京，6傢銀行出現9折；在深圳，7傢銀行下調至9.4-9.5折。
新政也帶來瞭成交的回暖。萬科十一期間新推盤30多億，認購80億元，認購遠大於新推。相比去年十一期間認購30多億元，同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看，從9/1至10/8，推盤290億，認購270億。數據好瞭很多。
十一期間，整個房地產行業銷售都比較理想。萬科認為大部分主要同行認購數字都高於2013年，應該是一倍左右增長。
限貸放松後的一片熱火朝天景象，與今年上半年政策限貸和銀行惜貸形成鮮明反差。但丁祖昱認為，最核心的資金來源問題並未得到解決，銀行的流動性壓力並不會因為央行、銀監會的一紙公文而緩解。
萬科有關人士也指出，成交回升並不能說明市場就此反轉。新政並不能扭轉房價下降預期，四季度銷售會有明顯起色，但房價不太可能漲，甚至會有更多樓盤降價，降價的比例和范圍會更寬，而且購房人會更加果斷出手。
丁祖昱判斷，新政帶來的銷售窗口期僅有2-4個月時間。目前銀行資金有限，到年底銀根將收緊。特別是在10月和11月房貸額增加，而MBS和長債還來不及發售，所以年末銀根仍將短缺，這是此次窗口期最大的制約。也許明年春節前後，又將是一輪資金緊張的關口。
防范MBS風險
亦有人擔心，MBS一旦大規模發行，房地產泡沫向金融系統傳導的防火墻被拆除，成為房地產泡沫的接盤者。"MBS和REITs為代表的房地產企業融資工具更加豐富，房地產金融行為更加市場化，風險也進一步被延後且鏈條延長。"山西證券分析師張旭認為。
而作為MBS的基礎資產，中國的個人住房貸款市場是一個高度壟斷並受政策管控的市場。個人住房貸款的首付比例也非常高，基本都在20%以上。
但值得關註的是，過去被認為是銀行優質資產的個貸，目前也正在接受更多"不合格"的借款人。
2014年以來，對首付的金融支持已經是開發商營銷中必不可少的策略，首付分期和零首付今年以來大量出現。
合生創展在北京的新盤合生摩爾公館，推出"100%貸款購房"計劃。購房者利用自己或親友名下房產，經過估值評測後，抵押給金融機構，半個月內即可獲得為期10年到30年不等、50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩餘房款依然可以申請商業貸款。
搜房電商的金融產品"天下貸"則不需要任何抵押。具體模式是，購房者先交納一半的首付款，搜房給購房者貸另外一半首付，利率為7%，低於銀行房貸利率。
易居旗下的房金所為購房者提供瞭如房險貸、房保貸、房抵貸、房惠貸、房金貸等各類產品，一方面降低購房門檻，提高客戶購買力，另一方面也能加快瞭開發企業的銷售回款。
世聯行雲貸則針對世聯行代理的樓盤業主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3- 6個月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。
若以美國次貸危機為鑒，購房首付比例的實際降低實則隱含風險。借款人擁有的權益份額(首付)是衡量貸款違約風險最重要的指標，權益份額越大，則違約可能性越低。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會出現購房者中途違約現象；而一旦降價潮持續，原有房產的剩餘還貸額度甚至高於房產價值，那麼購房者的情緒就會激化，出現斷供。
他認為，要提防中國出現類似美國的"抵押贖回權喪失"的問題，以及防止私人(傢庭)部門的資產損失社會化，私人部門的債務危機演化為主權債務危機。
新聞來源http://sy.house.sina.com.汽車貸款率利最低銀行cn/news/2014-10-19/08432950833.shtml
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