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程漫江

目前房地產的融資環境總體偏緊，盡管多數城市放松限購，但難以扭轉地產價格下降趨勢。二季度以來，政府出臺一系列“穩增長”政策，帶有“微刺激”的特點。“微刺激”房貸二胎利率是多少任何問題免費諮詢難以扭轉房地產和整體投資回落趨勢，無法解決經濟體系資源配置機制等結構性問題。

房地產：周期性下滑與結構性拐點

房地產市場經歷瞭去年新一輪膨脹後，年初以來再度下滑。經驗表明貨幣金融環境是影響房地產短期波動周期的重要因素，而此輪地產調整離不開去年下半年以來流動

性收緊和融資利率高企，具有明顯周期性特點。但不可否認，住房市場在經歷瞭多輪泡沫化膨脹和政府調控之後，其供求面正迎來結構性改變。

中央經過多輪調控實踐逐漸確立瞭地產調控終極目標，即消除住房“投資品”屬性，讓其逐漸回歸以居住為主的“消費品”屬性。隨著嚴格差異化貨幣信貸政策的實施和房產稅改革提上議程，投資需求大幅萎縮，剛需已然主導市場，這是需求面最重要的結構性變化。

未來首套房需求將隨適齡購房人數見頂而逐漸回落，改善性需求短期仍受嚴格差異化信貸政策抑制，可實現的拆遷更新需求則因政府拆遷動力下降而放緩，剛需年均增速將由過去十年5%-7%降至1%-3%，剛需年均面積約11億平米，年均套數約1，200萬套。

保障房大量建設標志著住房供應體系重大改變，將對商品住宅市場產生顯著影響；農村土地還權賦能和要素市場化改革有助於打破城市土地供應壟斷，擴大城鎮住宅及用地供應，抑制房價過度上揚；而庫存壓力居高不下則是抑制短期房地產回升的重要因素。

房地產面臨的另一結構性因素是貨幣金融環境改變。新增外匯占款趨勢性下降，自主流動性偏緊，利率市場化加快顯著抬升資金成本，推動風險重定價，實體融資成本難以伴隨經濟下行而明顯調整。

目前房地產的融資環境總體偏緊，盡管多數城市放松限購，但難以扭轉地產價格下降趨勢。但需指出，貨幣政策作為反周期政策，未來進一步趨向寬松概率在上升，而政策顯著調整短期內對房地產仍有一定刺激效應，這是房地產表現可能超出我們預期情景的最重要因素。

“微刺激”難抵經濟下行壓力

房

地產調整對投資依賴型經濟影響顯著。總體上，房地產銷售和投資增速下滑10個百分點，將累計影響GDP增速約1.8-2.2個百分點。由於此輪房地產下滑

伴隨一些供求面重要的結構性變化，而貨幣信貸政策目前依然相對審慎，盡管大部分非一線城市逐步放松瞭住房限購政策，但商品房市場短期內很難回到新一輪上升

周期，房地產投資下三重房屋二胎滑趨勢可能延續，這使得中國經濟在未來一段時間時期仍將面臨一定下行壓力。

二

季度以來，政府加大對鐵路、棚戶區投資，減輕小微企業稅負，推動政府簡政放權。但相比以前“四萬億”刺激，此輪“穩增長”政策相對溫和，帶有“微刺激”和

定向寬松特點。“微刺激”推動M2增速回升，銀行間利率回落，部分基礎設施投資反彈，短期內緩解瞭國內外對中國經濟下行的擔心。但“微刺激”尚不能根本改

變實體融資需求偏弱、融資供給偏緊、融資成本偏高狀態，企業對盈利前景預期惡化抑制瞭中長期限投融資需求，在利率市場化預期下，資金成本居高和房地產下行

中信用風險上升，使銀行體系對局部部門信貸收縮明顯。

“微刺激”難以扭轉房地產和整體投資回落趨勢，也無法解決經濟體系資源配置機制等結構性問題；而定向寬松貨幣政策盡管短期內對特定部門具有一定的提振作用，但在中長期內可能降低貨幣政策透明度，威脅貨幣政策公信力和有效性，影響市場在資源配置中決定性作用的發揮。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-22/09255941733026722793107.shtml

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