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去央企化日子難熬 遠洋地產利潤率9.9%
失去央企光環的遠洋地產控股有限公司(以下簡稱"遠洋地產")曾歷經地王壓頂、人事動蕩、銷售遇阻、資金緊張等轉型陣痛，遠洋地產總裁李明在去年曾坦言，遠洋最困難時期已過去，但顯然，遠洋地產最好的年代卻沒有來臨。
遠洋地產2013年半年報顯示，遠洋地產上半年實現協議銷售額約178億元，同比上升29.5%，完成全年目標的51%。毛利為人民幣21.87億，較去年同期增長6%；毛利率為24%，比去年同期下降6個百分點，而凈利率隻有9.9%。
時代周報記者查閱瞭遠洋地產歷年年報，發現2010年遠洋地產尚在央企集團軍的時候，同期(截至2010年6月30日)協議銷售額為83億元人民幣，但凈利潤為11.52億元，凈利率高達24%，但是到瞭2013年上半年，協議銷售額增長至178.13億元，但是凈利潤隻有14.17億元，凈利潤率直接降至9.9%。
對此，遠洋地產給時代周報記者的回復表示：隨著土地價格的上升、建造成本的上升，售價上升緩慢，毛利率下降是一個行業的趨勢。遠洋今年上半年銷售額、營業額、毛利、交付面積都取得瞭很好的增長，凈資產收益率有所下降主要是因為資本增加速度遠高於利潤增長速度，我們預計今年各項指標還會保持穩定的趨勢。
凈利潤率下降至9.9%
一年前，在遠洋地產發佈2012年中期業績報告4天後，花旗就發佈研究報告稱，其凈利潤率下降至10.6%，為大型內房企中最低。
未曾料想到的是，盡管2012年下半年至今全國樓市漲勢不斷，房地產公司銷售業績一片飄紅，遠洋地產的銷售額也隨之水漲船高，但是凈利潤卻隻有9.9%，創下歷史新低。
"自從大股東易手之後，遠洋地產在財務、銷售等方面的開銷巨大，尤其是融資成本顯著上升，加上此前的幾個地王項目積壓瞭大量資金，凈利潤下滑是意料中的事情。"一位不願具名的券商對時代周報記者表示。
遠洋地產前身為中遠房地產，成立於1993年，初期是由中遠集團全資擁有的。2002年，中遠集團與中化集團重組中遠房地產，雙方各持50%股權，遠洋地產也於2007年在香港上市。2010年國資委宣佈78傢央企退出房地產業務，遠洋地產成為其中之一。
2010年12月16日，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售，至此，中遠集團正式退出遠洋地產。但是中遠集團整體退出遠洋地產業務後，先後有中化集團、中國人壽、南豐控股入主遠洋地產，成為其大股東。幾傢股東對於管理權的爭奪，一度讓遠洋的股權結構難以穩定，進而造成管理的混亂。
時代周報記者查閱中報看到，遠洋地產的協議銷售額，從2010年6月30日到2013年6月30日，4年時間暴漲瞭95.1億元，但是凈利潤卻幾乎沒什麼變化，這四年的數字分別為11.52億元、10.96億元、12.06億元和14.17億元，與之對應的是凈利潤率的連年下滑，從24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。
而同期，遠洋曾經的央企小夥伴華潤置地2013年中期業績報告顯示，今年上半年實現凈利潤約43.84億港元，凈利潤率亦有所下降，但是也有27.8%；另一傢央企背景的中海地產上半年獲得營業收入為329.2億港元，凈利潤達到110.3億港元，凈利潤率高達33.5%。
遠洋地產9.9%的凈利潤率也遠低於A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%。
另外，齊魯證券的分析文章指出，(2013年)利潤率進入底部區域，2013年上半年上市房企結算毛利率為36.27%，比去年同期降3個百分點，但是遠洋地產的毛利率隻有24%，依然低於行業平均12個百分點。
對此，遠洋地產對本報表示：開發公司的毛利率普遍下降，這是一個行業的趨勢，毛利率下降，主要是因為我們今年上半年用於結轉的收入都是在2011年、2012年上半年市場最低谷銷售低毛利率的項目，主要是結轉的原因，所以毛利率比較低，但是，隨著市場的回暖，在今年下半年和明年上半年，銷售毛利率還是會有所恢復。
花旗此前曾預計，遠洋地產在2012-2014財年的凈利潤率在9.4%、8.3%及8.5%。
或許是此前的地王項目讓遠洋地產吃瞭大虧，近一年來遠洋地產在土地市場可謂慎之又慎，今年上半年，遠洋地產僅以每平方米人民幣1700元的購買成本，在天津武清購入一宗土地，去年全年，遠洋地產也僅新增三幅土地。
"遠洋地產成立20年，管理層在公司平均工作10年，大都經歷過兩次金融危機。經歷過行業的起起落落，經驗告訴我們，必須謹慎地堅持投資標準，必須堅持把資源配備給有能力本地化的團隊。"當時代周報記者問及為何遠洋在土地市場如此謹慎時，遠洋地產如此表示。
遠洋地產還表示，遠洋地產本身也在做一些並購和其他的模式，今年，遠洋地產的土地儲備策略是沿海沿江，將重點考慮在北京、深圳、沈陽、武漢等一線城市和重點的二線城市增加土地儲備，而已經進入的三四線城市，公司要保持可持續發展來配置土地資源。此外，集團還將逐步增加經營性物業優質土地儲備，為中長期業務結構平衡做好準備。
身陷質量門糾紛
然而，不時出現的質量問題卻使得遠洋地產疲於應付，也使得其品牌美譽度大大受損。
"當時銷售說得房率在80%左右，還會贈送10%的空間，但交房時我們一量，頂多隻有70%得，我們跑這麼遠的地方買房子，就是想住得舒服些，沒想到(遠洋)這樣的大牌企業也不可靠。"大連遠洋時代城一名張姓業主氣憤地告訴時代周報記者。
由於得房率遠低於當初售樓處所宣傳的數字，加上房內墻角滲水、瓷磚破碎等質量問題，從今年5月份一期交房至今，大連遠洋時代城的業主多次在售樓處門前聚集，並拉出寫著"抵制遠洋虛假宣傳，維護業主合法權益"的橫幅抗議。
最近一段時間，遠洋地產不斷陷入類似的糾紛。
9月13日，據遼寧法制報曝光：遠洋和平府一位於姓業主，入住兩年來卻一直不能使用電話，也不能上網，連通不瞭電話線和網線的原因竟然是該樓的分線盒安裝在瞭2樓業主的傢裡，開發商和承包商互相推諉，一個這樣簡單的問題，至今也沒有得到解決。
9月1日，鎮江遠洋地產近百名購房者集體拒收，現場一度失控，在衛生間窗戶內開、衛生間地面坡度不夠易形成積水、地下室漏水以及綠化不足等諸多問題沒有得到明確說法之後，業主們打出"請遠洋領導出來解決我們的問題"的橫幅。
有媒體分析認為，遠洋地產選用內開窗的主要原因是為瞭降低成本。因為從安全角度考慮，外開窗對材質和工藝的要求較高，假如選用移窗，其造價將更高。對內開窗的設計不是設計人員的疏忽，應該是開發商故意為之。
對此問題，遠洋地產否認瞭因降低成本導致降低質量的說法，遠洋地產表示：降低成本不等於降低質量，現在遠洋地產降低的產品定位，是指降低新產品的定位；但無論哪種定位的產品，品質都是第一位的。
遠洋地產認為，造成房屋質量參差不齊的原因既包括開發商在管理層或者投資層面的因素，同時也包括在目前的發展階段中建築市場本身的合作資源存在一定的瑕疵。同時，房地產行業也存在著一個發展過程，對於客戶的需求和使用功能環節，在開發商設計和產品營造的階段，實際上跟客戶吻合點也在逐漸地接近。隻不過從產品配置標準上，大傢會有些差異，產品定位會有些差異，但質量角度並沒有差異，對於真實的投入來說，也沒有特別明顯的差異。
對於如何解決這些糾紛，遠洋地產表示：提升房屋質量監控，最重要監控不僅是開發商，還有我們所聘請的施工企業和相關的合作單位的監督，大傢都要盡自己的職責，再輔以監督和管控，效果就會很好。但最重要還是企業自我約束性。同時發揮輿論監督，需要有一個正常的渠道，如客戶的接待渠道和反饋渠道，如電話平臺、網站等，我們會認真對待和核實，如果確實有問題，我們將進行整改。先有整改方案，先去整改，再解決，不能帶著問題見客。
超前佈局養老地產拖累業績
而且，太過超前地佈局養老地產，也使得遠洋地產深受拖累。
遠洋地產一度是北京房地產市場的霸主，自2004年開始，遠洋地產在北京的市場占有率一直數一數二，但從2010年起，這一格局發生瞭變化。為瞭找到新的利潤增長點，遠洋地產一方面在全國佈局，一方面在商業地產和養老地產上開始發力。
8月22日，遠洋地產成為北京第一個獲得民政部門頒發養老服務機構職業資格的市場化機構。作為輕資產項目，遠洋地產第一個養老項目-椿萱茂是遠洋和美國合資開發，雙方合作成立經營管理公司，股份50%對50%。
李明曾對媒體表示，如果快的話，希望在未來一年到一年半時間，將這樣的項目在北京復制5個以上。
"目前萬科、綠城、遠洋等房企先後都涉足養老地產，與此同時，隨著今年初首宗療養性質用地的正式出讓，預示著養老地產土地政策的開閘，養老地產就進一步細分瞭住宅市場、擴大瞭房地產消費需求。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌此前接受時代周報記者專訪的時候曾表示。
數據顯示，全國范圍內，比較大的開發商中，有20-30傢房企已經進入養老地產領域。養老產業正在成為資本市場追逐的價值窪地，最先嗅到商機的地產公司充當瞭先行者的角色。
"不過，目前養老地產還沒有特別成功的案例，年回報率也比較低，對於先行者而言，風險和機遇並存。"前述不願具名的券商對記者表示。
不過，遠洋地產顯然對此很有信心：椿萱茂是北京市首傢在別墅社區內嵌入三甲醫院門診部的老年公寓，同時，我們擁有來自美國的資深專業培訓師 Aruna、 Fely，擁有 15 年日本、中國養老運營經驗的高鵬先生作為院長，擁有來自全國三甲醫院 (301、宣武醫院)的資深護士長，擁有來自全國專業護理學校的養老護理員，擁有獲得中央電視臺《八方食聖》連續六次擂主的中華養生菜大師李鐵鋼，一切的一切，從"醫、 食、住、行、護"多維度提供專業保障。
至於如何盈利？遠洋地產表示：一種是椿萱茂項目模式，是以半護理為特征的這麼一種養老服務，規模是靠網點佈局。還有一種是產權交易模式，這個還在計劃中。養老地產遠洋還剛剛起步，但是我們已經研究瞭三四年，做養老一定要做盈利的養老機構，因為如果不做盈利的養老機構，就沒有辦法提高效率，就沒有辦法提高它的質量。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/13522425391.shtml
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