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風雲突變 政策從限到松 長效機制指日可待？
從2014年年初杭州祭出的馬年“第一降”，到5月份百城房價兩年首次環比下跌;從全國兩會中央政府提出“分類調控”，到不動產登記的穩步推進;從地方政府或明或暗“松綁救市”，到至今僅剩北上廣深及三亞仍舊堅守限購;從鬧“錢荒”鬧“停貸”，到央行出面保剛需挺改善，放松限貸繼而還降息……2014年的房地產市場政策風雲突變，上演從限到松的大戲，還真是“蠻拼的”!
事實上，2013年11月召開的“十八屆三中全會”就為未來的房地產政策走勢定調，其《決定》中多次提到“市場的決定性作用”，旨意為“調控還權於市場”。因此，當時我們所做的專題報道《良政新出，重塑樓市》分析的“限購、限簽、限售等行政幹預政策逐步退出市場”終成真。
從限到松，樓市政策已然進入“非限”時代。新常態下，新的周期中，限購、限貸等調控政策逐漸減弱，而以房養老、不動產登記等長效機制進入瞭不斷探索推進的階段。
由限制到放松
●事件回放：
自2014年6月份呼和浩特正式發文松綁限購，全國各地樓市放松限購的消息不斷，而佛山則是8月6日傍晚公佈松綁為時3年之久的限購令。截至目前，共計41個城市明確提出瞭樓市調整，僅剩北上廣深及三亞仍舊堅守限購。由限到松，實施多時的樓市限購政策已經逐步退出舞臺。預計，2015年北上廣深限購確實仍難放開，但存在政策微調的可能性，比如按一定條件允許外地戶籍人士購買二套房，或縮短首套房繳納社保或繳稅的年限。
●限購松綁之路
6.26呼和浩特正式發文成為松限第一城
7、8月份限購城市大批淪陷，包括佛山在內超20城市先後松綁
截至目前僅北京、上海、廣州、深圳、三亞堅守限購令
PS：佛山率先吹響重劃區釣蝦場限購放開的號角，成為廣東省首個正式松綁限購的城市，這給瞭兄弟城市更多的勇氣。
●限購松綁類型
全面松綁型 以濟南、杭州、蘭州等為代表
局部有限型 以武漢、蘇州、無錫、寧波等為代表
曲線救市型 以南寧、海口等為代表
PS：佛山限購松綁應屬“局部有限型”,根據新政，本地戶口每人限購2套，不針對傢庭。外地戶口個人可購買1套，不需要社保及完稅證明。
●松綁滿月後市場反應
沖高回落型 呼和浩特 無錫
持續活躍型 寧波 杭州 佛山
難改低迷型 長沙 石傢莊
PS:限購松綁首月，順德一手房成交量2534套，環比增長超三成。雖然成交量上揚，但8月份樓市價格整體仍處於平穩狀態，平均每平米7179元，小幅下跌。至今，順德樓市在利好政策的疊加刺激下，以及開發商年末促銷，新房成交仍然維持活躍。
由緊縮到支持
●事件回放
5月12日，央行向商業銀行喊話：“不許停止個人購房貸款”，這是走出金融之變的第一步。9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合發佈通知，指出“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。這意味著，首套房認定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往“認房又認貸”的首套房政策時代結束。
●調整後利率
930政策發佈後對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。
順德實況為各大銀行目前已執行“930”新政，銀行放款速度普遍加快，但貸款利率優惠依然難覓，基準利率成新常態，9折優惠須講“條件”。
●七大利好
一、首套剛需族群將減少資金壓力
二、剛改人群獲得金融杠桿支持
三、二三線城市去庫存迎來曙光
四、減少房企融資成本壓力
五、有利於銀行資金回流和新增優質業務
六、房地產股票會借勢上揚
七、房地產金融創新性產品迎來春天
●房貸政策調整釋放三信號
支持改善型自住房需求
穩定房地產市場預期
定向調控穩增長惠民生
政策走勢預測
總而言之，樓市政策正在由行政幹預向長效機制傾斜，但2014年樓市由熊轉牛依然要再次歸功於“蠻拼的”政策。2015年樓市何去何從，政策依然是不可忽視的因素。預計，政策面以寬松為主，其中以下幾個方向值得關註：
●“930”房貸新政的深化，對於個人購買非普通住房全額征收營業稅的時間限制，或將從過2胎化任何問題免費諮詢去“不滿5年”回歸到“不滿2年”。
●2015年住房公積金在提取、貸款上的門檻會進一步降低，進一步促進住房消費。
●2015年住房交易稅費有望降低。
●信貸政策預期偏松，降息或將陸續有來，但幅度有限。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/10235960591692817288716.shtml
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