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龍光地產年尾末班車上市
龍光地產將於12月20日在香港聯交所掛牌上市
新浪樂居深度報道記者 @謝敏敏 @莫凡/文
2013年的港股市場對內地房企開放的最後一個名額，花落總部在深圳的龍光地產。樂居深度報道匯總》》
據悉，龍光地產已經完成國際發售認購，不出意外的話，將於12月20日在香港聯交所掛牌上市。據其本月9日公佈的上市計劃，龍光地產招股價介於2.1-房貸增貸2胎任何問題免費諮詢2.5港元，集資額為15.75億-18.75億港元。
在上市發佈會上，龍光地產主席紀海鵬強調龍光的核心優勢是"低成本、高利潤"。龍光目前的土地成本僅為1001元/平方米，截止到今年6月底，平均樓面價約為1800元/平方米。據招股書，龍光還成立瞭自己的建築總承包商龍光工程建築，以減低建築成本。
不太妙的消息是，據公開報道，龍光位於廣州的樓盤--龍光棕櫚水岸百餘名業主因交房質量問題而起訴龍光，在龍光地產尚處於招股期的12月11號，該案件在廣州南沙法院悄然開庭。
就公司優勢、發展模式、成本控制等問題，新浪樂居聯系到龍光地產品牌部，相關人員表示目前處在上市前的緘默期，不便接受采訪。
在一位要求匿名的深圳地產界業內人士的描述裡，龍光地產是一個典型的傢族企業："股東都是他親戚，核心崗位都被親戚掌控。職業經理人在龍光流動性比較大。"
招股書透露的信息證明瞭這一點。龍光集團副總裁紀建德是主席紀海鵬的胞弟，他同時擔任集團旗下多傢公司的總經理和龍光工程建築的董事。紀海鵬之女紀凱婷則為龍光地產非執行董事。2010年以來，龍光地產的建築業務前五大客戶中，紀海鵬的傢族企業占據4個。
龍光的定位是針對剛需和首改客戶。旗下70個項目集中於廣東廣西兩省、成渝經濟區及海南省等11個城市，近1120萬平方米的龐大的土地儲備足以應付公司未來5到6年的發展需求。
其中，約48%的土地儲備位於廣東惠州市，龍光在一線城市的土地儲備占比僅3.4%，這也讓龍光面臨"庫存消化困難"的質疑。
"隨著城市化的建設進程加快，三線城市確實有一部分房地產市場產生瞭真實需求，但其價格和市場的上漲空間相對於一二線城市非常有限，導致供大於求，市場無法消化。"深圳市年年豐資產管理股份有限公司副董事長張梧峰說。
一位不願具名的券商分析師則表示，三線城市樓市並非沒有市場，關鍵要看項目是否位於這些城市的核心區域。
前述業內人士認為龍光旗下項目的銷售不成問題："它最大的項目在深圳附近的城市惠州，雖然樓盤在惠州，但主要針對深圳客戶，賣的不錯。"
集中於三線城市的戰略佈局也為龍光帶來瞭引以為傲的低成本。"這還和龍光早年房貸第2順位缺錢急用哪裡借錢做瞭很多政府工程有關，比如為政府修路，作為項目的補償，政府又以低價置換土地給龍光。"張梧峰透露。
在招股書和發佈會上，龍光高層反復提及的還有"高利潤"。招股書顯示，2010、2011、2012及截至2013年6月30日止，龍光地產的毛利率分別為27.4%、40.2%、38.9%、及30.8%，凈利潤率則分別為14.5%、17.7%、17.9%及12.3%。
龍光地產執行董事賴卓斌在發佈會上解釋稱，今年上半年毛利和凈利潤有所下降是因為上半年交付的產品結構是一些低毛利的產品類型，且上半年交付的量比較小，隻占年交付量的30%左右，大多數高毛利產品會集中在下半年體現。
前述券商分析師認為，龍光的毛利處於業內正常水平，"萬科保利等房企的毛利大都在35%-45%"。
龍光的凈利潤率則被認為處於較高水平。"2013年前三季度，A股中房地產上市公司中，整體凈利潤率13%左右。"申銀萬國的一位投資顧問說。
招股書顯示，2010年-2012年龍光地產的銷售額分別為30.3億元、44.7億元、97.4億元，今年1-10月，合計銷售金額達到94.68億元，年底突破百億銷售關毫無懸念。這傢百億規模的房企將繼續以低成本優勢實現快速增長。
值得註意的是，龍光地產的招股書裡有句話格外引人深思：我們一直不時承受有關環境問題的負面宣傳。
這裡提到的負面宣傳，主要是指今年3月份，龍光棕櫚水岸的業主投訴項目出現大面積地陷，當時的輿論指責稱這是由於建築和施工質量導致。龍光地產在招股書中就此特別予以解釋，認為這是廣州南沙區內的復雜地質狀況造成的，
龍光地產位於惠州的龍光城項目也曾因環境問題而飽受詬病。業主稱居住環境受到大亞灣石化和小區附近的垃圾填埋場的消極影響。龍光方面的有關負責人當時解釋稱項目距離大亞灣石化較遠，垃圾填埋場則隻是暫時的。
前文提到的棕櫚水岸業主訴訟案件，起因在於該小區N74棟100多名業主今年6月份收樓時發現，所交付的房屋不符合要求，遂拒絕收房，提出12條整改方案。
"這是所有快速成長中的房企的通病，屬正常現象，龍光是典型的民企，在管理上更多依靠人的管理，對集團化的管控尚不成熟，當管理的鏈條超過它的管控能力後，難免會帶來質量的問題。"但是，張梧峰說，作為一傢成本意識以及設計意識較為突出的民營房企，快速發展中的龍光非常註重客戶的感受。
"尋求上市也是希望由此加強公司治理能力。據我瞭解，龍光針對集團化管控一直在做著很多規模化管理的探索和實踐。"張梧峰強調。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/12192541676.shtml
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