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不能說的秘密土地硝煙背後的 對賭邏輯
上述政策執行中的松動，是否有意而為尚未可知。但在出臺兩個月後，"新國五條"邊際效應遞減已是不爭的事實。某豪宅項目開發商向中國證券報記者 表示，通過"贈送面積"的方式變相提價的情況，在豪宅銷售中普遍存在。他說，就像以往行政色彩濃厚的調控政策一樣，"限價令"正在催生越來越多的市場怪 相。
在"鋼地板"不斷抬升的情況下，房子賣到多少才能有得賺？有業內人士估算，按照通州臺湖兩宗土地的價格，算上建安、資金和運營等成本，未來房價恐將邁入3萬元大關。而大興舊宮區域，則在幾傢龍頭房企的推動下，向4萬元的門檻沖擊。
這一插曲引起現場一陣騷動。經驗豐富的競價者們很快讀出這一舉動背後的含義：若沒有足夠的實力和決心，房企斷然不會跳價，此舉隻會暴露自己的急躁情緒。
對賭"限價令"
綜合交通、配套、升值潛力等因素，上述價格能否被市場接受尚待觀察。但在入市之前，項目必須首先邁過"限價令"的門檻。
5月22日，"大興區魏善莊鎮北區西區AA-25地塊F3其它類多功能用地"以11.15億元的價格被北京城建收入囊中，競價78輪，溢價率為102%，折合樓面價6051元/平方米。
經過此役，在通州臺湖和大興舊宮區域，又有"面二胎房屋銀行怎麼貸款比較會過件粉貴過面包"之勢。
按照當前北京市的限價原則，若項目的後期價格明顯高過前期、項目價格明顯高過同區域同類型其他房源和二手房價格，將不予發放預售許可證。今年以來，上述地塊所在的通州和大興，已有不少項目"中招"。
進入5月下旬，北京土地市場似乎"夢回2010"。久違的跳價隻是其中一個縮影。
然而，過早暴露野心的競爭者最終未能如願以償。經過78輪的漫長競價，北京城建(行情，資金，股吧，問診)最終以11.15億元成功拿下該地塊，土地溢價率為102%。競價結束後，當中國證券報記者上前追問時，輸贏雙方均一言不發，迅速離開。
"誰都知道這個政策不合理，所以大傢都覺得，總有一天要調整。"周偉說，那些拿瞭高價地卻不敢說話的開發商，未必就是吃瞭啞巴虧。等到兩年後賣房時，興許還偷著樂呢。
在樓市調控亦步亦趨、"限價令"重壓下的北京，房企為何如此不惜代價。周偉想起近日某論壇上同行的一種觀點：現在的調控政策不得要領，未必長久，等到在拍得土地上建成房屋銷售時，這些政策恐怕已不復存在。
內容來自sina新聞
事實上，房企高價搶地，某種程度上也是不得已而為之。根據北京市土地整理儲備中心的數據，2012年，北京經營性用地出讓面積和規劃建築面積雙雙同比下降四成。土地斷供使得不少房企面臨無房可賣的窘境，不少房企以往擁有3、4個項目的儲備規模，如今可售項目隻剩一個。饑渴供地的背景下，催生瞭饑渴拿地的怪相。
沒想到的是，幾分鐘後，同樣的戲碼再次上演。當該地塊的報價達到7.5億元時，東亞新華再次跳過5個競價階梯，直喊"8億"。引得圍觀者驚嘆。
5月20日，"通州區臺湖鎮B-03住宅用地"以11.25億元的價格上限、配建7.1萬平方米公租房的代價被泰禾地產競得，競價71輪，溢價率48%。剔除保障房面積後，樓面價達19053元/平方米。
高地價的頻繁出現，使得輿論矛頭指向北京市政府："限房價不限地價"的政策思路，包含著一種不合理的強盜邏輯。中國房地產學會副會長陳國強認為，限價表達的是行政的力量，而地價不停上漲表達的則是市場的力量。
5月20日下午，在北京市東城區和平裡北街土地交易大廳的拍賣現場，周偉(化名)置身於一片興奮與躁動中。
久違的跳價者
通州區臺湖鎮兩宗土地的拍賣，21傢企業你來我往，將價碼依次抬高，其中一塊土地竟以溢價率230%成交，而北京土地市場上一次出現此種盛況還是兩年前的事。
"七億！"5月22日，"大興區魏善莊鎮北區西區AA-25地塊F3其它類多功能用地"進行現場拍賣。在該地塊競拍至6.3億元時，競爭中東亞 新華地產並未按照常規進行舉牌，而是直接報出瞭價格。由於此時的競價階梯為1000萬元，東亞新華的這一報價，直接跳過瞭7個競價階梯。
在地價如此高企的情況下，若房價"出類拔萃"其結果可想而知。那麼，這些項目將如何獲得預售許可證，保證利潤率？
周偉並未正面回答問題，卻向記者展示瞭一套邏輯：一個項目從拿地到開發，再到銷售，通常需要一兩年。若企業認為出手時機不佳，很容易通過合適的理由推遲入市時間。而兩年以後，"限價令"恐已不復存在。
周偉說，在當前北京的房地產界，這種對賭心態普遍存在，多數開發商相信，這種行政色彩濃厚的限價政策不會長久。開發商的籌碼，便是市場供應的驟然減少和房價上漲預期的不斷升溫。
"開發商的資金能夠支撐一段時間，政府部門則面臨穩樓市的壓力，就看誰先撐不住。"周偉認為，如果把定價權交還給市場，如今的高價地項目將來有可能獲得利潤。
5月20日，"通州區臺湖鎮B-23多功能地塊"以8.25億元的價格被北京世紀鴻地產競得，競價62輪，溢價率為230%，樓面價13136元/平方米。三重房屋土地貸款
被打折的政策
5月22日，"大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A2-1地塊"以12.82億元的價格上限、配建10500平方米保障房的代價被保利首開聯合體競得，競價39輪，溢價率為49%，折合樓面價18870元/平方米，剔除保障房後樓面價22320元/平方米。
實際上，在政府部門內部，對於"限價令"也存在爭議。據悉，與國傢統計局公佈的數據不同，北京市本擬於近期發佈一組數據，通過今年以來房價走勢的平穩，來闡釋"限價令"等調控手段的正面效果。但經過多方權衡，最終放棄這一計劃，保持緘默。
這個隱秘的事實似乎說明，與開發商一樣，執法者也並不贊同行政手段背後的邏輯。
中國證券報記者從多方瞭解到，近期不少房地產開發商通過多種方式與主管部門商討，力求在價格問題上獲得回旋餘地。從近期北京新房預售證的發放情況來看，效果並不明顯。
但在有意避開"限價令"的同時，政府部門似乎又在其他政策的執行中，微微地放開瞭口子。其中，曾被媒體多次曝光的拆分房價與裝修款，從而規避 "限價令"的手段，如今又大行其道。而對早在2011年就出臺的"領取預售證3日之內必須開盤"的條款，執行中更是視而不見，不少項目在去年末就已領取預 售許可證，開盤時間已延遲半年。另有一些項目則一次性領取全部預售證，卻采用分批開盤的辦法。
"跳價"現象在北京土地市場並不陌生。在2010年數宗"地王"拍賣中，幾乎均出現過"跳價"現象，無論競爭者最終能否中標，其當仁不讓的豪情總會引發眾人矚目。
在開發商看來，這種"賭博"贏面甚大，隻是一旦失手損失將不可估量。2009年和2010年的幾個"地王"也曾風光無限，僅僅一年後，"新國八 條"肅殺樓市，來不及出貨的地王項目紛紛滯銷，企業資金一度承受重壓。業內人士認為，此輪出現的高價地也可能在兩年後面臨相同命運。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/01113211944.shtml
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