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內容來自重劃區法規貸款全省皆可處理sina新聞

一線城市房價真正下跌的兩大手段

  一直被譽為樓市"馬其諾防線"的一線城市,今年上半年的表現非常糟糕,在成交量上領跌全國:北京今年上半年新房的成交量同比下滑瞭48%,二手房更是創下瞭有網簽記錄以來的最低半年成交水平,而上海、廣州和深圳新房成交規模下跌幅度普遍在40%左右。相比較而言,二、三線城市的樓市反而表現得平穩很多。二線和三線代表城市今年上半年月均成交面積同比分別僅下滑15.5%和18.9%,而1-5月份的全國商品房銷售面積同比僅下跌7.8%。

  2010年實施限購政策以後,開發商紛紛轉戰二、三線城市,但由於城市化質量、居民收入水平、人口吸附能力和產業集聚、產業升級方面的先天不足,二、三線城市無法消化房地產市場的海量供應。從2012年開始,有關二、三線城市供應過剩、泡沫破裂、樓市崩盤等報道充斥於媒體,溫州、鄂爾多斯、秦皇島等很多二、三線城市的樓市爆出"空城"、"鬼城"等泡沫破滅的消息,更是給人以強烈的心理沖擊。與此同時,一線城市由於土地資源緊張、住房自有率低、購房需求旺盛,房價一直處於上升的態勢,因此,2012年以來主流開發商紛紛高調回歸一線城市。

  業內和專業人士認為,由於一線城市樓市對於人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷,而土地資源卻比較緊張,供不應求的事實擺在那裡,樓市即便在2014年出現調整,也至少能夠保證5%-10%的量價增幅。但是,一線城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡,成交量領跌全國,交出的成績單與預期差別太大,不僅沒有穩定住市場,反而卻成為全國樓市每況愈下的推手。

  對於一線城市樓市逆預期下滑,媒體認為基數效應(2013年上半年成交過於旺盛)、住房信貸緊縮、經濟增速放緩、唱空論調、需求觀望等因素是主要原因。毫無疑問,一線城市的樓市在過去10多年一直非常堅挺,房價相比10年前翻瞭4-5倍,成交量也隨價格上漲而持續火爆,並沒有經歷真正的深幅調整,即便是在2008-2009年的樓市下滑,時間也很短。因此,在經濟金融形勢和政策突然出現不利於樓市的變化時,火熱瞭多年的樓市出現調整也是在情理之中。

  但事實上,大傢可能忽略瞭一個事實。回顧我國每一輪樓市調整,基本都是從以一線城市為主的大城市開始的,而且調整的幅度也往往會大於二、三線城市。例如,第一輪調整(2008年-2009年)首先發軔於華東的上海、杭州;2011-2012年樓市調整則起始於北京的通州。第一輪調整中,深圳房價相比最高點下跌近40%;上海50%的區域房價下跌,部分區域房價下跌35%;北京通州、順義、望京等供應熱點區域的房價下跌達30%多。

  一線城市樓市之所以容易出現大漲大跌,根源在於一線城市是人力、資金和資源密集的地方,各種需求對於樓市能夠形成支撐,投資炒作也比較旺盛,各路資金對於盈利機會和風險動向比較敏感,容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。與我國類似,那些大城市較多的東亞國傢也存在相近的規律,1980-1990年代日本地產從繁榮到泡沫破滅的危機周期中,東京樓市下跌更嚴重,這主要就緣於東京集聚瞭日本30%的人口、40%以上的產值,是日本乃至亞洲的中心城市,投資需求集中;2008年金融危機後,韓國各地區整體房價下跌,但首爾的房價下跌幅度最大,至今沒有恢復,而其中富人集中的江南區,房價降幅達30%以上。

  目前來看,盡管中國一線城市住房成交量下跌非常嚴重,但房價還在逆市上漲,可以用"量跌價漲"來概括。根據中國指數研究院的統計,上半年一線城市房價指數上漲2.64%。同比看,上半年北京、上海、廣州和深圳新房價格漲幅分別為18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是說,如果從成交價格看,一線城市的樓市依舊比較火爆,並不能稱得上是真正調整。而且,隨著一線城市新房供應區域從中心區開始全面向城郊轉移,一線城市新房的價格水平越來越沒有代表性瞭。即便如此,相比2011年普遍不足2萬元的均價水平,2014年上半年一線城市披露的新房價格在兩年半的時間裡上漲40%左右,而更具有代表性的二手住房價格在同一時期則至少上漲瞭50%以上。

  站在當前的時點上看,一線城市的住房價格有兩個特點,一是在2012年-2013年的一輪上漲周期中,房價年均漲幅遠超過過往任何一年;二是價格連續上漲10多年之後,處於歷史最高水平。也就是說,與前兩輪樓市下調相比,本輪一線城市的調整僅限於成交量的單方調整,而非價格的調整,這事實上是一種"畸形調整",而非真正的調整。在價格不降反升的情況下,一線城市樓市調整隻能以成交量"腰斬"的形式來表現。

  根據筆者的調研,除價格居高不下外,供應效率低是成交量"腰斬"的另一個原因,表現在供應集中在遠離城區的城際邊界。這些遠離主城區的區域,在開發住房方面,本身就面臨著基礎條件先天不足的缺陷,公共服務設施建設滯後,生活和工作的成本將居高不下,並不匹配剛需占主體的市場需求。而即便是這些區域,目前的房價水平也漲到瞭歷史高位。例如,北京主力供應區域-通州的房價水平在27000元/平方米左右,深圳主力供應區域-龍崗的價格水平在22000元/平方米左右,廣州的主力供應區域-增城(郊縣)和南沙的房價水平至少在12000-15000元/平方米。相比較2012年初,這樣的價格水平上漲幅度在50%以上,而按照這樣的價格水平計算的本地房價收入比在10倍以上。

  在價格太高、供應效率低的情況下,一線城市樓市調整必然表現為成交量急劇下滑,"畸形調整"局面的形成是購房者用腳投票的結果。未來,一線城市樓市若要走出調整深淵,或者要在價格上面做出有誠意的下調,或者在補足公共服務配套上面痛下苦功。短期來看,補足公共苗栗民間二胎借款怎麼貸款比較會過件服務配套並不現實,住房供應的效率難以提升。因此,預計未來"量跌價漲"的局面難以持續,價格出現實質性下跌是必然的事情,由於待釋放的需求仍舊存在,降價也一定會有助於成交量走出泥潭。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/08262820767.shtml
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